本文来源：时代周报 作者：刘婷

深圳豪宅的开盘纪录，在2025年尾声被打破。

12月28日，深圳中信城开信悦湾（下称“信悦湾”）迎来首开。开盘仅约2小时，项目累计成交金额突破100亿元，刷新深圳楼市年度成交纪录，成为年内深圳年内首个“速销百亿”的住宅项目。

从成交结构看，项目顶层产品率先完成认购。其中，两套顶层复式总价分别约为2.5亿元和1.87亿元，在开盘不久后即成交。

这也是深圳楼市当下“含金量”最高的楼盘之一。信悦湾要求验资2000万元，参与认筹需冻资500万元，最低总价约5327万元，顶层产品总价过亿，套均总价约8436万元。

在价格层面，信悦湾同样改写了市场刻度。12月22日，项目取得预售许可证，备案均价约24.44万元/平方米，刷新国内新房市场备案均价纪录。其中，建筑面积约658平方米的顶层复式产品，备案单价达到38万元/平方米，超过此前深圳湾澐玺约35万元/平方米的纪录，成为目前国内备案单价最高的新房产品。

淘房前线创始人谢林锋向时代周报记者表示，信悦湾的热销，首先与其地段属性密切相关。项目位于深圳湾核心区，三面环海，本身就属于深圳住宅市场中极为稀缺的滨海资源，在当前市场环境下，这类核心地段的新增供应本就有限。其次，信悦湾产品定位清晰，主力户型面积大、总价高，目标客群明确，尤其是顶层复式等产品，在市场上几乎不存在直接可比对象，稀缺性进一步放大了成交确定性。

他同时指出，从市场层面看，当前深圳楼市呈现出明显的“K型分化”特征。普通刚需及部分改善型项目仍面临去化压力，但核心区、高端住宅的需求相对稳定，且对项目安全性、确定性的要求更高。近年来深圳一直豪宅供应比较少，导致豪宅客户形成积压。在限价逐步退出后，具备地段优势、产品稀缺性以及明确执行能力的项目，更容易率先被市场接住，信悦湾的成交表现正是这一趋势的体现。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟对时代周报记者表示，这类关注度高的项目热销有望给市场带来信心，也给市场一个信号——稀缺的顶级豪宅，深圳市场并不缺购买力，只是缺少好的产品。

图源：图虫创意

热销之外，项目本身的履历更受关注。信悦湾所在的深圳湾东角头片区，早年即被视为核心稀缺地段。该地块三面环海，紧邻深圳湾核心区，是深圳少有的成规模滨海住宅用地之一。从区位、景观资源到城市界面来看，其价值在市场层面长期并不存在争议。

但项目推进并未一路顺风。据南方都市报报道，上世纪80年代初期，深圳航运总公司与香港达力集团合资成立深圳圳华港湾企业有限公司，将东角头地块作经营码头之用。1999年，圳华港湾与深圳市规划国土局达成协议，东角头货运港口允许圳华港湾重建开发为综合商业项目。

2013年深圳航运改制期间，佳兆业通过收购多笔私人持股，以超过58亿元的对价取得深圳航运70%股权，从而间接掌控东角头地块。随着佳兆业首次陷入流动性压力，项目开发计划再度中断，地块长期处于闲置状态。

随着圳华港湾30年经营期于2014年届满，股东之间围绕清算与土地处置的分歧进一步激化。2016年启动的强制清算程序，更是将地块开发拖入更长时间的僵局。

真正的下坠点，出现在2021年。当年11月，佳兆业旗下理财产品陷入兑付风波，此后佳兆业股债双杀，流动性问题再次暴露。在随后一段时间里，信悦湾几乎淡出销售层面的舆论场。

而在与投资人的沟通交流会中，佳兆业创始人郭英成曾许诺，将拿出优质资产进行处置以回流资金。时代周报记者从投资人处获悉，在初步拟定的兑付方案中，佳兆业拿出18个深圳项目进行筹资，其中最重要的项目便是东角头项目，也即当下热销的信悦湾。

在开发主体信用受损、推进路径不清晰的情况下，信悦湾一度被移出了正常交易序列，进入漫长的调整期。

改变这一状态的，是2022年前后，央企中信系资金开始介入东角头项目。2022年7月，佳兆业所持有的南山东角头项目（信悦湾）、金沙湾国际乐园、佳兆业航运红树湾以及佳兆业科技中心等四个项目股权出现了变更，合作方均指向中信城开。这是中信银行、佳兆业与中信城开三方以服务信托的模式进行的合作，被视作是出险房企纾困的一种新合作模式。

时代周报记者获悉，在上述服务信托之中，中信银行实际仍然以债权人身份存在；中信城开则是融资代建的角色，提供一定盘活资金，用于后续项目的建设和开发经营；而项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后最终仍归属于佳兆业所有。

随着新的治理结构逐步落地，项目推进重新获得可执行性，信悦湾得以重启。这种变化，在开盘前已释放出信号。

早在开盘前约一个月，信悦湾在深圳海上世界文化艺术中心举行全球发布会。业内人士注意到，郭英成低调现身嘉宾席，并未站在发布会核心位置。这一克制而短暂的出现，被视为拐点信号。

对于一个曾长期停滞、且在行业下行期高度敏感的项目而言，这样的现身并非仅仅是销售动作，更像是一种阶段性的确认，意味着项目已脱离最不确定的状态，至少不再是需要被回避的话题。

随后，市场给出了结果。12月28日，信悦湾正式开盘。在价格体系完整、无明显让利的前提下，项目2小时内完成百亿成交，顶层复式率先被消化，多项价格指标刷新纪录。一个曾长期停滞、被视为高风险的顶豪项目，重新回到了深圳高端住宅的定价序列之中。

回头来看，信悦湾的路径并不复杂，却足够典型：高光起点、长期停滞、行业下行中的信用断裂，以及随后通过股权与治理结构调整实现重启。它的重返高光，并非一次偶然的市场情绪波动，而是在完成关键结构调整后，被市场重新接住的结果。

在深圳楼市深度分化的当下，信悦湾的百亿开盘，最终呈现出的不只是一次顶级豪宅的销售成绩，更是关于问题资产如何重新获得定价权的解题思路。